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上海零售地产供应将恐怖井喷租金增长放缓

2019/05/10 来源:和平信息港

导读

上海零售地产供应将恐怖井喷租金增长放缓 时间: 09:42 来源: 时尚生活 点击: 次 用“井喷”形容今年下半年上海零售地产供应状态

上海零售地产供应将恐怖井喷租金增长放缓 时间: 09:42 来源: 时尚生活 点击: 次 用“井喷”形容今年下半年上海零售地产供应状态并不为过。

根据戴德梁行的统计数据,在上海,预计今年下半年开业的零售地产项目(包括购物中心、百货、商业街区等具有一定体量的规模性商业物业,不包括街铺)总面积将达到249.4万平方米。

这一数字是惊人的,从任何角度来看都是如此。

以今年上半年为例,上海零售地产开业面积为49.2万平方米,而下半年的新增供应量将是上半年的5倍。

如果拉长分析的时间跨度,从2000年至2013年6月底,上海零售地产的累计供应量为1091.2万平方米,但仅今年下半年的供应量,就将接近上海此前13年半累计供应量的23%。

“今年、明年直到2015年,(上海)商业地产的供应量是比较恐怖的。”戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭说,“用‘恐怖’这个词来形容是贴切的。”

租金增长放缓敲响警报

在249.4万平方米的构成中,包括了多个大体量项目。

其中,“月星环球港”项目总面积达到32万平方米,每层购物面积约4万~5万平方米,而由新鸿基地产投资开发的“环贸IAPM”面积也到达12万平方米。

然而,这些行将入市的大体量购物中心或许很快就会发现,它们进入的是一个拥堵并且充满挑战的市场:一方面,零售地产供应量激增,另一方面,始于去年的零售业的委靡却没有完全走出低谷。

根据仲量联行的研究报告,2012年底至2013年初,整个零售市场的销售额增长开始放缓,即便在被认为消费力相比2、三线城市更为旺盛的一线城市,这一现象也同样突出。

仲量联行的报告称:“2012年底,上海及北京两地分别两三家零售商场实现了销量增长,大部分商场的销售额增长率均有所下降。”“2012年零售业的放缓实际上为我们敲响了警钟。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示。

但在今年,警钟依然被一再敲响。

戴德梁行的数据显示,今年2季度,上海主要商圈项目的入驻率低于近两年平均季度入驻率。作为零售地产“风向标”的租金水平变化趋势,也反映出零售地产正面临潜在的供大于求的矛盾。

据戴德梁行的监测数据,虽然南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴、徐家汇五个上海主要商圈的平均租金自2009年年底始终维持上涨趋势,至2013年第二季度,5大商圈首层平均租金达到每天每平方米60.4元,但租金增长率已经出现下落趋势,商家承租能力接近极限程度。

增长放缓的趋势十分显著,除淮海路商圈以外,上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降,其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%,但到了二季度,租金增长率仅剩0.16%。

争取生存空间

租金增长放缓的原因,除了同业之间剧烈的竞争、零售业的放缓,还有重要的一点是零售地产原有的生存空间,正日渐遭到电子商务的挤压。

“虽然电子商务并不意味着购物中心的终结,但上零售确实限制了大众零售市场的发展,特别是低端服装品牌的实体店,消费者由于对价格非常敏感,大部分转向了上购物。”仲量联行的报告认为。

为此,购物中心正在通过调整租户中娱乐、服务和餐饮业等无法消费的商户比例,以增加客流量,躲避与电子商务的正面竞争,争取新的生存空间。

“过去两年,在上海的一些分散区域,非传统零售元素(餐饮、娱乐与服务业)在购物中心所占的空间比例从30%上升到了33%;在新运营的商场中,这一比例更是上升至45%。”仲量联行的研究显示。

以今年上半年开业的K11购物艺术中心为例,项目餐饮比例到达36%,服务业比例为12%,两者之和接近项目近半面积。

仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文表示:“娱乐、服务和餐饮业等非传统零售元素,正成为租户组合中日趋重要的组成部分。部份购物中心的业主已制定战略优先计划,将60%~70%的零售空间专门用于餐饮和娱乐,如影院、游戏厅和卡拉OK厅等。另外,他们积极引进许多专门提供服务的租户,如早教中心、英语培训机构或美容健身中心等没法消费的商户。”

麦哲文预计,今年下半年起,零售业销售额增速将会有所回升,“政府非常希望通过推动内需发展国家经济,这应该会对零售业产生正面的影响。”

对那些即将挤入零售地产领域的发展商而言,这也许是为数不多的好消息。

(:JN044)

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